О судебном прецеденте признания деятельности по сдаче нежилых помещений в аренду предпринимательской

Сдача физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, нежилых помещений в коммерческую аренду может обернуться взысканием крупных сумм налогов, пеней и штрафов.

Определением № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 Верховный суд РФ создал судебный прецедент по налоговому спору.

Сдача физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, нежилых помещений в коммерческую аренду может обернуться взысканием крупных сумм налогов, пеней и штрафов. Определением № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 Верховный суд РФ создал судебный прецедент по налоговому спору

Любое лицо, сдающее свою недвижимость внаем, предполагает получение пассивного дохода, который, как известно, тоже является налогооблагаемым. Но здесь, как оказалось, тоже есть свои подводные камни касательно нюансов налогового законодательства. Все не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Как следует из налогового спора с налоговым органом, собственник нежилых помещений из Волгограда, долгое время сдавал в коммерческую аренду нежилые помещения субъектам предпринимательской деятельности - организациям и ИП и будучи, как ему казалось, добросовестным налогоплательщиком, декларировал и уплачивал налог на доходы физических лиц с рентных доходов от арендаторов.

Однако этого оказалось недостаточно и налоговая инспекция привлекла его к ответственности по пункту 1 и Налогового кодекса РФ в виде штрафов в сумме 573 546 руб., а также доначислении недоимки по налогу на добавленную стоимость в сумме 1 604 467 руб. и 396 399 руб. пеней.

Итого сумма налоговой ответственности составила более 2,5 миллионов рублей (2'574'412 руб).

Собственник, о котором идет речь, судился с налоговым органом с переменным успехом и в результате дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в этом деле: кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.


Причем тут НДС?

Позиция налогового органа состояла в том и была поддержана Верховным судом, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду, независимо от того имеет ли арендодатель официальный статус индивидуального предпринимателя (ИП) или нет, по факту деятельности.

Если бы собственник помещений зарегистрировался как положено в качестве ИП, он мог бы выбрать систему налогообложения, например упрощенную с налогообложением дохода 6%. И тогда никаких претензий по декларированию и уплате НДС не возникло. Более того, ему не пришлось бы уплачивать и НДФЛ по ставке 13% с рентного дохода.

А если бы не заявил о переходе на упрощенную систему налогообложения, то по умолчанию применяется основная система налогообложения, предусматривающая как раз декларирование и уплату НДС и НДФЛ.

Это обстоятельство (применение основной системы налогообложения по умолчанию) и было положено в основание претензий налогового органа.

Коль скоро собственник помещений декларировал и уплачивал НДФЛ с доходов от арендаторов, то поэтому с него и спрашивается, почему же он тогда не декларировал и не уплачивал заодно и НДС?

Другой момент, оставшийся без внимания, заключается в том, что НДФЛ с арендной платы физлицу должны были удерживать и перечислять в бюджет арендаторы, так как они являлись юридическими лицами или ИП. Сдавая в аренду нежилые помещения корпоративным арендаторам, собственнику помещений незачем было самостоятельно декларировать и уплачивать НДФЛ. Это была обязанность его арендаторов как налоговых агентов, поскольку по договору аренды нежилых помещений стороной арендодателя выступало физического лицо, не зарегистрированное в качестве ИП.

Осталось неизвестным, привлекала ли налоговая инспекция арендаторов к ответственности за неисполнение функции налогового агента.


Если бы собственник нежилых помещений сдавал их в аренду другому физическому лицу, тогда - да, было бы уместно декларировать и уплачивать только НДФЛ и сам по себе факт совершения возмездных сделок мог бы быть недостаточным для признания арендодателя предпринимателем в суде, так как сдача в аренду собственного имущества является реализацией его законного права.

    Но в любом случае в данной конкретной ситуации нужно исходить из понимания того, что если:
  • нежилое помещение приобретено с целью сдачи внаем;
  • арендуемая площадь используется арендатором для извлечения доходов;
  • помещение передано внаем корпоративному арендатору (ИП или организации),
  • то даже одно из этих обстоятельств должно побудить собственника к регистрации себя в качестве ИП.
Другие публикации на эту тему: